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Así te afecta la nueva Ley Hipotecaria

noviembre 2, 2021

La nueva Ley de Vivienda empieza a ver la luz más de un año después de comenzar las primeras negociaciones dentro del Gobierno de coalición. Este nuevo texto pretende controlar la subida de los precios del alquiler y dar más acceso al mercado de la vivienda a las familias vulnerables y con bajos ingresos.

Esta nueva jurisprudencia llega cargada de polémica, y es que ni arrendatarios ni propietarios la ven con buenos ojos: El control a los precios del alquiler puede desincentivar la inversión, mientras que aquellas familias y jóvenes con dificultades para acceder a viviendas no ven soluciones a la situación actual del mercado.

Su aplicación no llegará hasta finales del próximo año y podría tardar en entrar en vigor hasta principios de 2024, ya que existe un periodo de 1 año y medio tras su validación.

La Ley de Vivienda desde los orígenes

En la primavera de 2019, el Gobierno aprobó una nueva modificación de algunos de los términos de la actual ley de Arrendamientos Urbanos. Entre aquellas modificaciones se regularon los meses de fianza que se podían exigir por el alquiler de vivienda (1 mes) y se incentivaron aquellos contratos de duraciones superiores a tres años con el objetivo de controlar algunas de las practicas más abusivas que se estaban viendo en el sector inmobiliario de nuestro país.

Esta pasada semana, se ha aprobado la nueva “Ley de Vivienda”, una medida histórica ya que es la primera ley que trata de regular el mercado inmobiliario y de alquiler en España hasta la fecha.

¿Es necesaria una Ley de Vivienda en España?

Tras la crisis del año 2008 el mercado inmobiliario en nuestro país se desplomó. Los bancos tuvieron grandes dificultades para mantenerse a flote y el crédito inmobiliario se contrajo hasta mínimos históricos. Las nuevas condiciones laborales surgidas tras esta crisis han provocado una caída en los salarios reales de los trabajadores, que unido a las altas cifras de desempleo han ido empujando a los potenciales compradores de vivienda (parejas jóvenes de entre 35-45 años) hacia el mercado del alquiler.

En un mercado con tanta demanda como esta, sin nuevas promociones de vivienda tras una crisis que dejó el sector inmobiliario muy tocado, los precios subieron, y mucho.

Además, las exiguas tasas de interés fruto de los bancos centrales y su política económica expansiva han forzado a que un gran flujo de inversión entre en el sector inmobiliario buscando rentabilidades que no encuentra en la deuda publica o el mercado de bonos.

Como nos podemos imaginar, un mercado con una presión enorme por ambas partes solo tiene un final: la subida de precios.

Si estas condiciones del mercado eran por sí bastante importantes para tensionar la accesibilidad a la vivienda de alquiler en nuestro país, un cada vez mayor flujo de jóvenes desde las áreas rurales a las ciudades en busca de mas oportunidades de estudio y trabajo, así como la entrada de nuevos actores de alquiler turístico en los centros de las principales urbes de españolas no ha hecho más que dar la puntilla al mercado, para ver un aumento del precio de los alquileres de forma generalizada.

Las claves de la nueva Ley Hipotecaria

Estos son los puntos en los que podemos resumir la nueva ley de Vivienda, recientemente aprobada en el Gobierno:

1. Limitación de los precios del alquiler

Las empresas e instituciones de mayor tamaño que sean propietarias de más de diez viviendas en alquiler en las zonas deprimidas verán limitado el importe de los alquileres que pueden cobrar. Sin embargo, la Consejería de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha indicado que, aunque esta medida está redactada en la ley, se tardará 18 meses en preparar los parámetros y, por tanto, en aplicarla.

Esta medida solo afectará a las personas jurídicas, es decir, empresas y no a los particulares aunque tengan más de 10 propiedades.

Las zonas que serán objeto de estas limitaciones en el precio serán las denominadas “zonas tensionadas”, una figura que solicitarán las propias comunidades autónomas y que para su declaración se deberán dar algunas circunstancias concretas, como un aumento de los precios intenso en los últimos años y donde la media de inquilinos dedique un porcentaje de más del 30% de sus ingresos al pago de la renta.

Al afectar únicamente a las zonas tensionada si a los grandes propietarios empresariales, se calcula desde el propio ministerio que la medida podría afectar a alrededor de 150.000 viviendas de las más de 25.000.000 que existen en nuestro país.

2. Subidas en el IBI hasta el 150%

Con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas en alquiler, desde el nuevo texto se plantea un incremento del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de hasta el 150%.

Este recargo lo deberán efectuar los ayuntamientos sobre las viviendas vacías, que comenzará con un 50% a todas las viviendas que permanezcan desocupadas sin una razón justificada durante más de dos años; esto aumentará al 100% si la propiedad está vacía durante más de tres años y al 150% si el propietario tiene varias casas vacías en el mismo municipio.

3. Nuevos incentivos fiscales

En las zonas tensionadas que hemos mencionado anteriormente, aquellos propietarios individuales (personas físicas) que rebajen el alquiler podrán beneficiarse de nuevos incentivos fiscales, que podrían llegar hasta al 90% del total de las rentas percibidas. El objetivo es conseguir que el precio de mercado descienda al mismo tiempo que se consigue que el arrendador siga percibiendo un ingreso similar tras aplicarse las deducciones fiscales.

Si se rebaja el alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años, las bonificaciones también son importantes, con deducciones de hasta el 70% en renta. Estas medidas buscan abaratar el acceso al alquiler por parte del grupo con mayor dificultad para acceder a una vivienda, pero ahora mismo solo sería aplicable en las llamadas “zonas tensionadas”, con lo que su impacto será limitado.

4. 250 euros para los jóvenes

La Ley de Vivienda, aprobada estos días atrás, plantea una nueva ayuda para los jóvenes menores de 35 años de cara al acceso a la vivienda de alquiler. Esta medida se ha llamado “Bono Joven” y dará hasta 250 euros al mes a aquellos jóvenes que tengan ingresos menores de 23.700 euros anuales, además de cumplir con otros requisitos que aplique cada comunidad autónoma, que serán las encargadas de trasladar estos “bonos jóvenes” a la ciudadanía.

El coste de esta ayuda se ha cifrado desde el Ministerio en alrededor de 200 millones de euros anuales, pudiendo llegar a 45.000 jóvenes en nuestro país.

5. Un 30% de las nuevas viviendas serán VPO

Una de las medidas más polémica de la nueva Ley ha sido la obligación de reservar el 30% de todas las nuevas construcciones de viviendas a la vivienda protegida (VPO), de las cuales el 50% deberá ser utilizada para alquiler social, en una apuesta “anti-guettos”.

Desde los promotores e inversores ha sido una medida muy criticada, ya que deja el peso de la Ley en los hombros de las promotoras inmobiliarias de nuestro país.

Según empresas líderes en el sector se apunta a que esta medida ya se ha probado anteriormente en ciudades como Barcelona, traduciéndose en una contracción de inversión y de obra nueva, además de encarecer aún más los precio de la vivienda.

Críticas a la nueva Ley de Vivienda

Como no podía ser de otra manera, en una Ley tan polémica como esta de la Vivienda muchas voces críticas han sonado estos días en contraposición a las medidas aprobadas por el Gobierno. Vamos a hacer un repaso rápido a las principales:

Las viviendas nuevas serán aún más caras

Al obligar a todas las nuevas promociones de vivienda a reservar el 30% de las construcciones a viviendas de protección social, los beneficios de la promotora se verán comprometidos.

Como en cualquier sector, un “impuesto” del 30% en origen se filtra hasta traducirse en un aumento de precios al cliente final, posiblemente esta pueda ser una consecuencia a medio plazo; en este sentido las nuevas viviendas serán más caras, al reducir el numero de nuevas promociones y al tener que compensar ese 30% con el resto de viviendas con precios ajustados al mercado libre.

Las «zonas tensionadas»

La catalogación de zonas tensionadas dependerá de cada comunidad autónoma, y esto quiere decir que muchas de ellas (aquellas que estén gobernadas por un partido diferente del Gobierno actual) directamente no aplicarán la nueva Ley.

Esto puede crear desequilibrios en relación con distintas zonas geográficas y ciudades de nuestro país, pudiéndose aprovechas por aquellos con capacidad para hacerlo, los grandes propietarios y las clases socioeconómicas altas.

Además los controles de precios pueden tener otras consecuencias, como incentivos al mercado negro y la reducción de la oferta. E incluso, llegar a darse nuevos condicionantes para acceder a una de estas viviendas, exigiendo nuevas garantías, requisitos y procesos para seleccionar a los inquilinos con ciertos perfiles socioeconómicos. Traduciéndose en un efecto de expulsión de estas zonas tensionadas.

El bono de 250€ para jóvenes

El “bono joven” de 250 euros al mes para aquellos menores de 35 años ha sido otra de estas medidas que más ha dado que hablar, y es que la pregunta que surge con una ayuda directa de este estilo es si el bono realmente servirá para ayudar al arrendatario o para que los precios se ajusten a la nueva realidad.

Muchas veces, este tipo de bonos se ha traducido en un aumento de los precios, para ajustar los alquileres a un mercado que ahora puede pagar una mayor cantidad con el mismo esfuerzo.

Estudios sobre subsidios al alquiler en Europa - Capacidad de captura por parte de los propietarios
Fuente: Center for Economic Policy de ESADE

Conclusiones

Quizás la principal conclusión a la que podemos llegar va a ser la disparidad con la que se va a implantar esta nueva Ley, ya que la mitad de las autonomías españolas ya han declarado que no la llevarán a efecto.

En aquellos lugares en los que sí se aplique, el impacto se estima menor, ya que menos del 5% del total de vivienda alquilada está en manos de los “grandes tenedores” con más de 10 viviendas y con forma jurídica de empresa.

¿Será la Ley de Vivienda efectiva? No lo sabemos, las consecuencias dependerán de muchos factores y de aquellas zonas concretas donde se aplique. Solo el paso del tiempo podrá darnos las claves de una Ley de Vivienda que busca reducir la carga que supone el pago del alquiler para muchas familias en nuestro país. Su impacto, duración y efectos secundario aún no podemos conocerlos.

FAQ: Preguntas frecuentes sobre la Ley Hipotecaria

¿Cuándo comenzarán los límites de precios?

Para el control de precios aún quedan muchos meses, ya que la Ley no se comenzará a aplicar hasta 2022 y desde entonces los propietarios tienen un año y medio para adaptarse a la nueva realidad legal.

¿Qué es el IBI?

El Impuesto de bienes inmuebles es un pago obligado al ayuntamiento en el que se ubica un inmueble, de carácter anual y cuantía variable por municipio. El objeto del impuesto es gravar la mera tenencia de un inmueble.

¿Qué es una VPO?

Una vivienda de protección oficial es una categoría que cada comunidad autónoma establece respecto a las dimensiones, precio máximo de venta y de alquiler, que se subvenciona desde la administración para facilitar el acceso a la vivienda a familias con menores recursos económicos. Los precios son menores que en el mercado, pero existen ciertos requisitos y limitaciones tanto en su precio como en su uso.