Cómo Reclamar Gastos Hipotecarios: Recupera lo que pagaste

Revisado y editado el 12/12/2022

Si solicitaste una hipoteca antes de 2019 asumiste unos gastos hipotecarios que ahora deben serte devueltos: por eso te explicamos cómo reclamar los gastos hipotecarios y recuperar el dinero que pagaste de más.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Antes del 2019, en muchas hipotecas se imponía al prestatario los gastos de formalización: Estos son todos aquellos importes derivados del pago de la notaría, la gestoría, así como la tasación y los impuestos a la hora de firmar la hipoteca.

A partir de 2015, esta práctica se declaró abusiva, y por tanto es posible reclamar estos gastos. Pero, ¿cuáles son exactamente?

Puedes reclamar de forma total o parcial los siguientes gastos:

• Gastos notariales: el banco tiene la obligación de correr con el 50% de los gastos notariales, por lo que podrás solicitar que te devuelvan la parte superior correspondiente que hayas pagado.
• Honorarios de gestoría: al igual que con los gastos notariales, podemos exigir al banco que se hagan cargo de la mitad de los gastos. Deberán devolvernos la parte correspondiente que se nos haya cobrado por encima del 50%.
• Gastos de Registro de la Propiedad: en este caso, el 100% debe ser solventado por la entidad prestataria. Es decir, por el banco que concedió la hipoteca.
• Gastos por tasación del inmueble: podrás solicitar una devolución por estos gastos si ya tenías una tasación en válida y en vigor, pero el banco la rechazó a la hora de pedir la hipoteca.

¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?

Pueden reclamar los gastos hipotecarios todas aquellas personas que hayan solicitado una hipoteca antes del 15 de marzo de 2019, y hayan pagado gastos considerados abusivos.

El 15 de marzo de 2019 entra en vigor la nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Esta ley establece cómo se reparten los gastos de la formalización de la hipoteca, y elimina todas aquellas cláusulas que se consideraban abusivas.

Tampoco podrán presentar una reclamación quienes ya lo hayan hecho y hayan recibido una sentencia firme.

Plazo para reclamar los gastos hipotecarios

Este punto fue muy discutido entre los juristas. Algunos defendían que no debía existir un plazo máximo para presentar una reclamación, mientras que otros ponían el límite en cuatro años desde la finalización del contrato.

Finalmente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó que el plazo máximo para reclamar los gastos hipotecarios es de 5 años desde la finalización del contrato.

Es decir, si ya has terminado de pagar la hipoteca, pero no han pasado más de 5 años desde que acabó el contrato, puedes presentar una reclamación.

Por suerte, gracias a la nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, nunca volverás a firmar un contrato con cláusulas abusivas que te obligue a pagar gastos que no te corresponden.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

No existen mecanismos específicos para reclamar los gastos hipotecarios, como sucede con la cláusula suelo; sin embargo, es posible hacerlo de forma extrajudicial y judicial.

Antes de explicarte paso a paso cómo reclamar los gastos hipotecarios, te recomiendo que cuentes con la ayuda de un especialista incluso en la reclamación extrajudicial, ya que si bien no es obligatorio contar con uno para esta, sí será muy beneficioso.

Cómo te decía, para reclamar los gastos hipotecarios deberás, en primer lugar, agotar la vía extrajudicial.

Para ello, deberás presentar una reclamación en el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. Disponen de un plazo de uno o dos meses para responderte.

En caso de recibir una respuesta negativa, no recibir respuesta alguna, de la entidad bancaria, puedes presentar tu reclamación ante el Banco de España. Esta entidad deberá darte una respuesta en un plazo máximo de cuatro meses.

Con la resolución del Banco de España, podrás volver a presentar la reclamación ante tu entidad bancaria.

Tras este punto, es probable que tu entidad bancaria te ofrezca un acuerdo. No te recomiendo firmar ningún acuerdo sin antes consultar con un abogado. Muchas veces estos acuerdos no son todo lo beneficiosos que podrían ser, ya que muchas entidades buscan aprovecharse de la falta de conocimiento de los usuarios.

En caso de no llegar a un acuerdo, o recibir una respuesta negativa, podrás pasar a la vía judicial.

En este punto será imprescindible contar con un abogado, aunque, como te decía, es recomendable contar con asesoría legal desde el primer momento. De esta forma las entidades tienden a dar respuesta de forma más rápida y efectiva, intentando evitar ir a juicio.

Aunque es posible recuperar los gastos hipotecarios en un juicio, antes de presentar la demanda es preferible considerar si vale la pena. Recuerda que en caso de perder el juicio, es posible que debas correr con los costes del proceso judicial.

Si crees que puedes reclamar los gastos de tu hipoteca, consulta con nuestro equipo de asesoramiento legal para conocer más acerca del proceso.

Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos hipotecarios

¿Quién paga los gastos de hipoteca en 2021?

En 2021, y desde que entrara en vigencia la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, los gastos hipotecarios se reparten de la siguiente manera:

El banco debe pagar:

• Gastos notariales.
• Registro de la propiedad.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Gastos de gestoría.
• Verificación registral o nota simple.

A su vez, el prestatario deberá correr con los siguientes gastos, entre otros:

• Tasación bancaria.
• Comisión de apertura.
• Seguros de vida.
• Seguro de hogar.
• Seguro de protección de pago.

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Una hipoteca puede tener los siguientes gastos:

• Gastos de tasación.
• Gastos de gestoría.
• Gastos notariales.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Gastos de registro.
• Comisión de apertura.
• Gastos de cancelación de hipoteca.
• Gastos de subrogación de hipoteca.
• Gastos de ampliación de hipoteca.

¿Quién tiene que pagar los gastos de una hipoteca?

Depende de los gastos. A partir del 15 de marzo de 2019, los gastos que deben pagarse por una hipoteca se reparten de forma equitativa entre la entidad bancaria y el prestatario, según lo indica la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario.

¿Cuánto cobra la OCU por reclamar gastos de hipoteca?

La OCU cobra, en la mayoría de los casos, el 20% del dinero recuperado tras la reclamación de los gastos hipotecarios.