Hipotecas: ¿cómo elegir la que más me conviene?

Revisado y editado el 11/12/2022

Las hipotecas son la forma más usual de adquirir una vivienda propia y, aunque se trata de un producto financiero que puede parecer complejo, si dispones de la información necesaria, no te será difícil entenderlo.

En este post, te ayudamos a tomar la decisión más acertada explicándote cuáles son los tipos de hipotecas que existen, cómo elegir la que más te conviene y cuáles son los gastos y requisitos a considerar.

Tipos de hipotecas

Existen dos principales formas de clasificar las hipotecas: de acuerdo al tipo de interés y según si la vivienda que quieres adquirir es una primera o segunda vivienda.

Según el tipo de interés, las hipotecas pueden ser:

	Hipoteca Fija	Hipoteca Variable	Hipoteca Mixta
Interés	Fijo. Se mantiene durante todo el préstamo.	Variable. Se calcula en base al euríbor + diferencial.	Fijo y variable
Cuotas	Cuota fija desde el inicio hasta el final del préstamo.	Cuota variable durante todo el préstamo	Cuota fija durante los primeros meses y variable el resto del préstamo.
Revisión	No se revisan las cuotas.	Se revisan las cuotas cada 6 o 12 meses.	Se revisan las cuotas durante el periodo variable.
Ventajas	Sin sorpresas. Siempre sabrás cuánto debes pagar. No dependen del euríbor.	Al bajar el euríbor, se abaratan las cuotas. Requieren menos vinculación	Interés bajo en el periodo fijo. Mayor flexibilidad.
Desventajas	Suelen aplicar intereses algo más altos.	Cuotas inestables.	Cuotas inestables en el periodo variable.
Más	Mejores Hipotecas Fijas	Mejores Hipotecas Variables	Mejores Hipotecas Mixtas

También podemos distinguir entre hipotecas para primeras y segundas viviendas:

	Hipotecas para primera vivienda	Hipotecas para segunda vivienda
Financiación	Cubre entre el 80% y el 100% del valor de la vivienda.	Entre el 55% y el 70% del valor de la vivienda.
Plazo	Hasta 40 años.	Hasta 25 años.
Ingreso mínimo requerido	1.000€	2.500€
Más		Mejores hipotecas para segunda vivienda

Adicionalmente, existen otros tipos de hipotecas menos comunes que incluyen:

• Hipotecas para jóvenes: Destinadas a personas entre 18 y 35 años.
• Hipotecas para no residentes: Destinadas a personas cuyas residencias fiscales se encuentran en el extranjero.
• Hipotecas inversas: Se otorgan a personas mayores de 65 años.
• Hipotecas multidivisa: Sus cuotas se pueden pactar en divisas diferentes al euro.

Cómo elegir una hipoteca

Para comparar hipotecas y elegir la que más te conviene, deberás prestar atención a los siguientes criterios:

Gastos y comisiones

Toma en cuenta que la constitución de una hipoteca conlleva una serie de gastos notariales, registrales, de gestoría, tasación y el IAJD.

Algunos de estos (como los de registro, IAJD y gestoría) corresponden al banco, otros como los de notaría son asumidos por ambas partes, mientras que los de tasación deben ser cubiertos completamente por el cliente. También deberás calcular el pago de la comisión de apertura.

Vinculación

Verifica si la contratación de tu hipoteca requiere la contratación de productos vinculados como seguros o tarjetas. También es posible que te ofrezcan algún tipo de bonificación por aumentar la vinculación domiciliando la nómina y algunos recibos.

Tipo de interés

Si prefieres las cuotas estables, opta por una hipoteca fija; pero si buscas sacar provecho de las variaciones del euríbor, puedes considerar una hipoteca variable o mixta.

Plazo

Calcula en cuánto tiempo te gustaría terminar de pagar la hipoteca, tomando en cuenta que mientras más largo sea este, más bajas serán las cuotas mensuales, pero pagarás intereses por más tiempo.

Financiación

Mientras más bajo sea el porcentaje de financiación que ofrece el banco, más dinero necesitarás tener ahorrado para optar al préstamo.

Requisitos para pedir una hipoteca

Los requisitos para pedir una hipoteca pueden variar dependiendo de la entidad bancaria con la que estés contratando. En general, se exigen los siguientes:

• Tener ahorrado al menos el 20% del valor de la vivienda. (Algunas hipotecas cubren el 100% del valor de la vivienda, pero es poco usual).
• Demostrar que tienes ingresos regulares suficientes para cubrir la cuota de la hipoteca. Preferiblemente con contrato indefinido y varios años de antigüedad.
• La cuota hipotecaria a la que estás optando no debe superar el 35% de tu sueldo mensual.
• Contar con un buen historial crediticio.

Mejorar hipoteca ya contratada. ¿Es posible?

También es posible que ya estés pagando una hipoteca, pero que sus condiciones no sean las más favorables para ti. En ese caso, puedes intentar mejorarla con los siguientes métodos:

• Subrogación: puedes trasladar tu hipoteca a un banco diferente, así podrás optar por intereses más bajos o un plazo más largo que baje las cuotas.
• Novación: consiste en negociar con el mismo banco una nueva hipoteca que contenga condiciones más favorables (plazo más largo, cuotas más bajas o mejores intereses). Con el nacimiento de esta nueva hipoteca se extinguirá la anterior.
• Cancelación: otra opción es pedir un nuevo préstamo (ante el mismo banco u otro diferente) usar ese dinero para cancelar tu hipoteca actual, y luego solicitar una nueva hipoteca con mejores condiciones.

Ten en cuenta que en estos casos deberás correr con gastos y comisiones adicionales como la comisión por subrogación, cancelación o amortización anticipada.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Qué es la cláusula suelo de una hipoteca?

Es una estipulación contractual que establece un límite mínimo a pagar en las hipotecas a tipo variable, cuando el euríbor o índice referencial disminuye de valor. Actualmente esta cláusula es considerada abusiva y puede ser objeto de reclamación judicial.

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Los gastos de constitución de una hipoteca incluyen el pago de los honorarios notariales, registrales y del gestor. Además del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (IAJD), la tasación del inmueble y la comisión de apertura que cobra el banco.

¿Quién debe pagar los gastos de hipoteca?

Los gastos que deberás asumir por la constitución de una hipoteca son el valor de la tasación del inmueble, así como el 50% de los gastos notariales. Otros gastos como los registrales, de gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados son asumidos por el banco.

¿Hasta qué edad conceden hipotecas?

La mayoría de los bancos conceden hipotecas hasta los 75 años. La regla general es que mientras más edad tenga el contratante menor podrá ser el plazo de amortización.

¿Qué es el IRPH en las hipotecas?

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un índice que se usa para calcular el interés de hipotecas variables como alternativa al euríbor. Su aplicación es consideraba abusiva por algunos jueces españoles cuando es aplico de forma poco transparente.